지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

[부동산 가이드] 콘도와 타운홈

일반적으로 미국에서 가장 구매를 선호하는 주거용 부동산은 단독 주택이다. 그러나 LA 도심 중심으로 콘도나 OC 쪽으로는 타운홈을 선호하는 인구가 계속 증가하고, 특히 투자 목적으로 부동산을 구입하는 고객은 관리의 편리함, 임대의 용이함 등의 이유로 콘도 구매를 선호하고 있다.     부동산은 주거용과 상업용으로 나누어 볼 수 있다. 주거용 주택에는 대표적으로 단독주택(A Single Family Home), 다세대 주택(Duplex, Triplex, Townhouses), 콘도미니엄, 코압, 모빌홈 등이 있다.     콘도는 건물의 모양이나 주거 형태를 칭하는 용어가 아니고, 부동산의 소유 형태를 말한다. 콘도는 하나의 공동 주택이 여러 개의 유닛으로 나누어져서 각각의 유닛에 매매가 가능한 부분 소유권 형태의 부동산이다. LA 지역과는 조금 다른, OC 지역은 콘도보다는 타운하우스 식으로 형성되어서 작은 마당을 가지고 있어도, 공동 서비스 즉 HOA와 같은 개념으로 관리하는 곳으로 보면 된다.   유닛의 소유주들이 공동 사용 구역과 공동의 서비스를 공유하고 이에 따른 일정 지분을 소유하며, 이 공동 사용 구역의 관리와 서비스는 소유주협회(HOA, Home Owner's Association)에서 공동 비용으로 관리하게 된다. 공동 관리 구역이란, 콘도마다 다르지만, 일반적으로 정원, 복도, 엘리베이터, 길, 건물 외벽, 지붕, 세탁장, 파킹장, 운동시설, 수영장, 볼링장, 테니스 코트, 골프장 등 해당 콘도의 소유자들 모두가 사용하는 구역이나 시설이 이에 속하게 된다. 소유주들은 콘도나 타운홈의 공동 관리를 위한 비용을 매달 지불해야 한다. 이 비용을 보통 HOA 비용이라고 부르는데, 즉 관리비라 생각하면 된다.   소유주협회(HOA)의 운영에 관한 규칙은 일반적으로 내부 관리 사항을 규정한 Bylaws(CC & R)라는 문서에서 규정하는데 콘도의 문서에서 소유주협회 (HOA)의 운영 규칙이 정해지고, 일반적으로 관리비 금액, 관리비의 사용, 렌트 조항, 애완동물 관련 조항, 각 유닛의 외부에서 보이는 디자인에 대한 조항 등이 포함된다. 콘도를 매입할 때 꼭 리뷰하기를 권한다.   미국인 특유의 사생활과 공간을 소중히 여기는 성향으로 단독주택을 좀 더 선호해 왔었다. 특히 도시를 중심으로 젊은 층과 은퇴한 노년층에게 콘도가 매우 인기 있는 주거 형태가 되고 있다. 일단, 장점으로는 편리하고 안전한 공간, 편리한 교통과 위치, 단독 주택보다 상대적으로 저렴한 가격과 보험료, 편리한 이사 등을 들 수가 있다.     유닛의 장점인 편리함에 대해서 지불하는 비용이 어쩌면 콘도의 단점이 되기도 한다. 관리비 부담이 있고, 공동주택 형태이기 때문에 그 내부에서 준수해야 하는 규칙이 있기 때문이다. 집을 잘 모르는 고객이나, 첫 집을 구매하는, 또한 인컴 유닛처럼 렌트를 놓기에도 수월하며, 많은 부분이 HOA 관리 감독하에 편리하다. 여기에 '편리'라는 말이 여러 번 나왔듯이 가성비 외에 편리함이 콘도나 타운홈의 장점이다.     ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 타운홈 콘도 해당 콘도 주거용 부동산 공동 주택

2023-12-13

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면   이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다.     국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이  매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023-06-21

[에이전트 노트] 1분기 부동산 매매 현황

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션 사태를 겪으면서 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다.     지난 2021년 2월부터 치솟기 시작한 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 지난해 6월 무려 9.1%까지 치솟았고 이를 해결하고자 ‘연방준비제도(Fed)’는 기준금리를 공격적으로 인상하며 인플레이션을 낮추기 위해 노력했고 그 영향으로 지난 2월 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 6%로 다소 안정세를 찾은 상황이다.     하지만 미국 경제는 여전히 인플레이션 영향권에 머물러 있어 최근 실리콘 밸리 뱅크와 시그니처 뱅크 파산 여파가 겹치며 경제적 불안정한 상황이 주택시장을 한순간에 냉각시키고 있다.   계속된 기준 금리 인상의 영향을 받아 동반 상승한 모기지 금리로 인해 주택 매수세가 급격히 감소하면서 주택 거래는 지난해 대비 절반 수준으로 축소되었다.   지난 1분기 LA카운티와LA한인 타운의 부동산 매매는 어느 정도를 유지하고 있는지를 알아보기 위해 MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 3월까지의 1분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만495건이 완료되어 지난해 2022년 1분기의 매매 건수인 1만 7398건에 비해 40%나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8822개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.5개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기 1.9개월 치와 비교하면 다소 증가한 것으로 보이지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다.   그리고 LA 한인타운 1분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 104건이 매매됐으며 지난 2022년 1분기의 매매 건수인 289건과 비교하면 무려 64%나 감소한 것으로 LA카운티의 감소폭 40%와 비교해도 한인타운 내 부동산 매매 감소 폭이 매우 심각한 것을 알 수 있다.   특히 한인타운 주거용 부동산 매매에 다수를 차지하고 있던 콘도미니엄의 거래는 2023년 1분기 거래가 고작 37건에 불과한 것으로 밝혀졌는데 이는 지난해 2022년 1분기 거래 건수인 163건과 비교할 때 무려 78%나 감소한 것으로 콘도미니엄의 매매는 완전히 얼어붙은 것으로 보인다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 147개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 4.2개월 치로 다소 여유있게 매물이 유지되고 있는 것으로 보이지만 이는 지난 3개월간의 매매 건수가 엄청나게 줄어든 영향에 따른 것일 뿐 예전 마켓상황을 고려하면 3개월 치 정도의 매물이 유지되고 있는 것으로 봐야 할 것이며 이 역시 매물 부족 현상이 해소되었다고 보기는 어려운 상황이다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 1분기 매매 건수는 1018건으로 지난해 1분기 매매 건수 1991건에 비해 49%로 주거용 부동산보다 더 큰 폭으로 감소했으며 LA한인 타운 올 1분기 매매 건수는 고작 39건에 불과했는데 이는 지난해 1분기 114건에 비해 65%나 감소한 것으로 부동산 투자자들 역시 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받는 것으로 분석된다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1149개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 6.3개월 치, LA한인 타운 165개로 8.7개월 치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 매매 부동산 매매 주거용 부동산 매매 건수

2023-04-25

[부동산 투자] 부동산 감정이 필요한 이유

부동산구입을 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 될 것이 구입을 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   즉 준비가 된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이  주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에  감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가  깨지는 경우가 있을 수 있다. 부동산 감정은 구입할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은  주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로  해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는 데, ‘질로우 닷컴’등의  부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.   부동산을  매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정을 하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로  비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 500여불 정도이고  상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수 천불이상이 되기도 한다. 감정을 한 후에 결과를 알수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는 데 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.   그러므로 셀러의 입장에서, 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는 지 부동산을 시장에 내놓기 전에 미리 준비를 하는 것도 한 방법이다.   ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 주거용 부동산

2022-11-30

[에이전트 노트] 3분기 부동산 매매현황

연방준비제도가 지난 2일 4번째 연속 자이언트 스텝을 단행했다. 이로 인해 기준금리는 현행 3.00~3.25%에서 3.37~4.00%로 또 0.75%가 상승했다.   계속되는 금리 인상과 높아지는 인플레이션으로 내 집 장만에 나섰던 많은 바이들이주택구입을 포기하면서 남가주 지역의 부동산 매매 상황도 큰 변화가 생기고 있는 것으로 알려졌다.   LA카운티와 LA 한인타운의 올해 3분기 부동산 거래와 지난해 코로나 특수로 매매가 크게 증가했던 지난해 3분기와 어떤 변화가 있는지 비교해 보았다. MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인 타운(6개 ZIP Cord 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산의 매매건수를 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 2022년 3분기 주거용 부동산 매물(싱글 패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 매매 건수는 총 1만3774건으로 지난해 3분기의 총 매매건수인 1만9726건에 비해 30.2%나 크게 감소한 것으로 조사되었다. 이는 올해 2분기 매매 건수인 1만6938건이었던 것과 비교해도 19% 감소한 수치이다.   또한 LA카운티 내에 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 1만880개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.37개월 치를 유지하고 있는 것으로 조사됐는데 이는 지난해 3분기의 매물이 1.2개월 치가 유지됐던 것과 비교하면 2배가량의 매물이 증가한 것을 알 수 있다.   LA 한인타운의 2022년 3분기 주거용 부동산 매물의 매매 건수는 총 150건이 완료되었고 지난해 3분기 매매 건수는 총 251건으로 지난해 대비 40%나 감소했다. 올해 2분기 매매 건수인 199건과 비교해도 25% 감소한 것으로 LA카운티 평균치보다 훨씬 더 급감한 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 178개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 3.56개월 치를 유지하고 있다. 이는 지난해 3분기의 매물이 2.3개월 치가 유지됐던 것과 비교하면  50% 이상 매물이 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다는 매물증가세가 다소 낮은 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상의 LA카운티 내 인컴매물의 경우 2022년 올해 3분기 매매 건수는 총 1212건으로 지난해 3분기 매매 건수인 1627건에 비해 25.5% 감소한 것으로 조사됐으며 현재 LA카운티 내 인컴매물의 시장 내 매물은 2225개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 대략 5.5개월 치의 매물이 유지되고 있다. 이는 지난해 3분기에 마켓내 유지됐던 매물이 대략 3.7개월 치의 매물이 유지됐던 것을 고려하면 50% 가까이 매물이 증가한 것을 알 수 있다.   또한 LA 한인타운의 2유닛 이상의 인컴매물의 경우 2022년 3분기 총 매매 건수는 58건으로 지난해 3분기의 매매 건수인 80건에 비해 28% 감소한 것으로 조사됐으며, 현재 LA한인타운 내 마켓에 나와 있는 인컴매물은 168개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려할 때 대략 8.7개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황이다. 지난해 3분기 때의 5.4개월 치의 매물이 유지됐던 것을 보면 마켓내 매물이 크게 증가한 것을 알 수 있다.     종합적으로 판단해 보면 부동산 시장 전체가 금리인상과 인플레이션 상승, 경기침체 등의 영향으로 매매가 30%이상크게 감소하면서 부동산 가격하락에 계속적으로 압박을 가하고 있는 상황으로 부동산 가격하락세는 이미 진행되었고 이 같은 하락세는 내년까지 계속 이어질 것으로 보인다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 매매현황 부동산 부동산 가격하락세 부동산 매매 주거용 부동산

2022-11-08

[부동산 투자] 투자용 상가 부동산 구입 가이드

투자용 부동산 매물들도 주거용 부동산 시장과 비슷한 흐름으로 진행되고 있다. 올해초보다 좀 나은 가격으로 매물로 나오고 있다.   이자율이 올라서 바이어가 적어졌고 환율이 달러당 1300원을 넘는 등 달러가 강세가 되어 한국 등에서 펀드가 오는 경우의 가격 상승의 요인으로 받아들여 지면서 전반적으로 거래량은 줄어들고 있다. 레버리지를 이용해서 구매할 수 있는 여력이 더 어려워져서 투자율이 이자율보다 낮은 경우에 다운페이를 더 많이 해야 한다. 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 경우 55% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 한다.     현실적으로 많은 분이 융자 없이 현금 오퍼를 선호하면서 구매할 능력치를 낮추어서 매물을 보고 있다.   남가주에서 300만~500만달러 가격대의 NNN 매물은 35년 리스의 익스프레스 카워시가 CAP 4.3%, ALDI마켓 20년 리스 CAP 4.25%에서 좋은 매물을 만날 수 있지만, 융자를 위한 이자율은  4.75% 에서 5.5% 정도이다. 그러나, 당장 1031을 진행 하시는 분들은 여전히 많이 있기 때문에 또한 늘 그렇듯이 목 좋은곳에 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 좋은 매물은 아직도 구매경쟁이 심하다.     이런 좋은 매물은 미전역에 비즈니스를 오픈해 두고 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과, 마켓, 병원 약국, 익스프레스 카워시 등의 메디컬 단독 NNN 상가 매물들이다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스, 잭인더박스, 칼스주니어, 웬디스, 소닉, 그로서리 아울렛, 스마트앤파이널, 최근 대부분의 장소에서 장사가 잘 되는 익스프레스 카워시가 그것이다.     이런 유명 퀵서비스 레스토랑들은 10년에서 20년씩 리스계약 기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있어서 비교적 가격대가 100만달러에서 400만달러대에서 접근할 수 있기 때문에 바이어가 많다.  대도시에 위치한 칙필레는 투자율 3.25% 에서 3.8% 새로 신축해서 15년 리스가 시작되는 치폴레 건물의 경우 투자율 4%에 매물로 나와 있다.  최근 북가주와 남가주에 매장을 오픈하는레이징케인은 가격대가 700만달러에서 1000만달러 정도다. LA 지역에 올해 완공하는 매물의 경우 3.5% 투자율에 투자자 바이어를 찾고 있다.  텍사스지역과 오리건주의 파파이스 치킨이 세입자로 들어 있는 매물은 4.75%에서 5% 정도로 가격이 좋아졌다.     이자가 계속 오르면 앞으로 투자율 6%대 매물도 어렵지 않게 만나실 수 있을 것이지만, 리스 조건은 건물주에게 유리하게 만들어 있지 않다. NN 리스 계약으로 지붕과 주차장 관리를 별도로 주인이 해야만 하는 경우인지를 살펴보고 득실을 따져봐야 한다.   LA 코리아타운 4유닛에서 8유닛 정도 150만달러에서 200만달러대 가격으로 sqft 당 320달러에서 380달러대에 렌트수입과 개보수 여부에 따라서 팔리고 있다. LA카운티의 경우 올해 말까지 모라토리엄의 연장이 되어 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구매할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구매가 최적이다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 투자 투자용 부동산 투자용 부동산 주거용 부동산 익스프레스 카워시

2022-07-27

[에이전트 노트] LA카운티 부동산 동향

미국의 급격한 인플레이션과 이로 인해 급격히 치솟고 있는 물가를 잡기 위해 지난달 연준은 기준금리를 ‘자이언트 스텝’으로 0.75%포인트 대폭 인상하였고 시장에 반영되는 효과를 앞당기기 위해 이달에도 0.75 또는 1%포인트의 파격적 금리 인상이 예상되는 상황이다.   급격한 금리인상의 영향으로 부동산 시장이 큰 타격을 받고 급격하게 침체할 가능성이 있다고 예상하는 이들이 있다. 반면, 금리인상 상황에서도 모기지 대출자의 신용도가 사상 최고로 높아 그 어느 때보다 안정성이 높은 상황에서 주택시장의 수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 매물부족 현상으로 시장의 뒷심을 받쳐 주고 있는 상황이어서 이자율 상승에 따라 부동산 시장이 소폭 위축될 수는 있지만, 전체 부동산이 크게 침체할 것으로 보기는 힘들다고 예상하는 전문가들도 있다.   필자 역시 침체 쪽보다는 소폭 위축될 것이라는 쪽으로 올 하반기에 5%대 안팎의 소폭 가격 하락이 있을 것으로 예상한다. 그 이유로는 현재 주택수요자들은 투기성 주택구매자가 아닌 실수요자로 높은 크레딧스코어와 여유로운 다운페이먼트를 앞세워 주택구매에 나서고 있는 점과 주택 공급 부족 현상이 단기간에 해결되기 힘들 것이라는 점 그리고 주택 소유주 역시 높은 에퀴티를 보유하고 있는 상황 등이 부동산 시장을 침체기로 몰아가긴 힘들 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다면 과연 올해 상반기 LA카운티와 LA 한인 타운의 부동산 시장의 매매상황이 어떻게 변화됐는지를 지난해와 비교해 보았다.   MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA한인 타운(6개 ZIP코드 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020) 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교하여 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 2022년 상반기 주거용 부동산 매물(싱글페밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 3만1631건이 완료되어 지난해 2021년 상반기의 매매 건수인 3만 6392건에 비해 13%가량 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 1만212개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.9개월 치에 해당하는 양으로 지난해 7월에는 1.28개월 치에 불과했던 것을 고려하면 많이 증가했지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다.   그리고 LA 한인타운의 2022년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 445건이 매매됐으며 지난 2021년 상반기의 매매 건수인 486건에 비해 8%가량 소폭 감소한 것으로 LA카운티 평균치보다 다소 안정적인 것으로 보인다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운내 주거용 부동산 매물은 158개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치를 유지하고 있는데 이는 지난해 7월의 2.8개월 치 보다 오히려 더 줄어든 수치로 LA카운티의 증가세에 비해 한인타운은 오히려 감소한 것을 알 수 있다. 그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우, LA카운티 올 상반기 매매 건수는 2934건으로 지난해 상반기 매매 건수 3067건에 비해 4.5%가량 감소했으며 LA한인타운은 올 상반기에 149건으로 지난해 상반기 158건에 비해 5.5%가량 감소했다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2,098개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 4.3개월 치, LA한인타운은 165개로 6.7개월치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다.   ▶문의: (213) 500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 부동산 주거용 부동산 부동산 시장 투자용 부동산

2022-07-19

[부동산 투자] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세.   양도소득세는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다.     예를 들어 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당된다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제할 수 있다. 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다.     어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았다. 이럴 경우 최고 50만까지 공제받을 수 있다. 5년전 60만 달러에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.     이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 ‘1031 교환(Exchange)’ 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 한다. 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다.     일반적으로 3개까지 정할 수 있다. 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.     만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어보자. 만약 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면 200만이 남게 된다.  여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다.  만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이 될 것이다.  각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.                                                         ▶문의: (310)-227-0066. 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 양도소득세 교환 투자용 부동산 부동산 매매 주거용 부동산

2022-07-06

[부동산 투자] 부동산 감정

부동산 감정(Appraisal)은 매물의 정확한 가격을 알기 위하여 꼭 거쳐야 하는 과정이고 은행에서 융자를 받기 위해서도 반드시 부동산 감정을 해야 한다. 부동산 감정은 바이어가 구매하는 부동산의 현시세를 정확히 알아야 하고 융자기관은 감정사가 제출한 감정보고서를 통해 최종 융자 승인 여부를 결정하게 된다.   그러므로 주택을 사려고 에스크로를 열었다면 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 주택의 가치, 즉 가격이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   즉 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이 감정가격이다. 부동산 감정은 살 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는데 ‘질로 닷컴’ 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 상세하긴 하나 감정가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.     부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 약 450달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다.   감정한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운 홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 경우는 조금 더 걸릴 수도 있다.     보통 부동산 감정사는 면허가 필요한데 주로 주택 같은 소형 부동산을 감정할 수 있는 Residential License와 그 위 단계인 4유닛 이하의 모든 주택을 감정할 수 있는 Certified Residential License, 4유닛 이상의 아파트, 상가, 오피스, 공장 등의 상업용 부동산 등 모든 종류의 부동산을 감정할 수 있는 가장 높은 단계인 General License의 3가지 면허로 분류된다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 주거용 부동산

2022-05-04

[부동산] 전쟁이 부동산에 미치는 영향

러시아가 우크라이나를 침공하여 전쟁이 시작되었고 아직도 진행 중이다. 팬데믹이 진정세로 돌아서 이제 경기가 나아지는 듯 하였지만 이번 전쟁으로 혼란이 가중 되고 있다. 이 여파로 미국 주거용 부동산 시장에 어떤 영향이 미칠 수 있는지 전망해 보겠다. 가장 가능성이 높은 두 가지는 건축 자재 비용의 증가와 모기지 금리의 점진적인 상향으로 보인다.   전쟁은 전 세계적으로 또는 가까운 우리 주위 생활에도 영향을 미치고 있다. 이로 인해 세계 금융 시장은 이미 불안감의 심각한 사례를 보여주고 있다. 금융 시장이 하루는 아래로 수직 강하 하고 또 다음 날은 큰 반등을 가져오고 있다. 이런 극적인 금융 시장 불확실성으로 인해 대부분의 주택 구매자와 투자자가 부동산 구매를 위해 자금을 인출하는 주요 장소인 연금, 401k, 주식, 암호 화폐 및 모든 통화 저장 시스템의 변동성으로 혼란스러워 하고 있다.   전쟁이 길게 연장 되어 간다면 먼저 값비싼 고급 주택 즉  하이 엔드 부동산 시장이 가장 먼저 영향을 받을 가능성이 높다. 불확실한 전쟁 및 경기 침체로 구매자의 매매가 지연 되거나 매매 자금 조달이 늦어질수 있기 때문이다.  또한 여기서 원유 가격과 인플레이션을 면밀히 지켜봐야 한다.     연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과가 주목 된다. 인플레이션이 예상돼 0.25%나 0.5% 이자상승으로 이어질 것으로 예상된다. 그리고 급속히 상승하는 원유 가격은 곧 세계 경제의 모든 부문에서 인플레이션을 증폭시킬 것으로 보인다.     높은 운송 비용은 매일 넣는 개스 펌프에서만 느껴질 뿐만 아니라 육로, 해상 및 항공으로 운송되는 모든 것에 영향을 미칠 것이다. 예를 들어 화장실, 부엌 리모델링의 가격이 급격히 상승하고 또한 가전 제품 가격도 비싸게 될 것이다. 이미 취약한 공급망에 원유 가격의 상승은 확실히 주택 난방 비용을 증가시킬 것이다.     지난해 부터 이어온 낮은 모기지 금리는 인플레이션 압력으로 금리는 연초부터 꾸준히 상승해 오고 있다. 이에 불안한 투자자들이 모기지 담보증권, 미국 국채, 더 안전한 회사채의 안전한 옵션으로 자금을 옮기고 있다.     고유가는 주거용 부동산 시장의 수요와 공급뿐만 아니라 인플레이션을 부추길 것이다. 인플레이션은 소비자 수요를 둔화시키고 결국 경기 침체로 이어질 수 있다. 전쟁의 현실은 잠재적인 주택 구매자를 자신의 투자 가치가 다음 날까지 얼마인지 모를 정도로 혼란에 빠뜨렸다. 금리도 문제다. 이자율이 높으면 주택 수요가 낮아진다. 더 높은 건설 비용은 신규 건설을 지연시켜 공급 측면을 더욱 감소시킬 것이다. 결론은 앞으로 몇 주 또는 몇달 동안 수요와 공급이 모두 줄어들 것으로 전망한다. 나아진 듯 보이던 주거용 부동산 시장 전체가 좋지 않아 보인다.   시작된 인플레이션을 늦출 기회를 놓친 상황이지만 연준은 0.5%의 실질금리 인상에 기대를 걸고 있다. 글로벌 경기 침체의 가능성에 따라 연준은 이제 인플레이션에 대해 전략적인 계획으로 앞장서 가야 할 것이다.     연준은 금리를 낮추면서 경기 침체에 맞서고 있고 이는 주택에 대한 수요를 지원하는 데 도움이 될 것이다. 이번 연준 회의에 새로운 차원의 중요성이 추가되어 보인다. 연준이 변화하는 경제에 계속 대처할 것인지 아니면 변화가 일어나기 전에 빠져나가려 할지를 신중히 선택하여야 할 시간이다.     ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 전쟁 주거용 부동산 부동산 구매 인플레이션 압력

2022-03-15

[부동산 투자] 부동산 감정

 부동산 구매를 계획하고 있다면 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 고려하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능한지 아닌지와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아보는 것이 필요하다.     즉     바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 가장 중요한 요인이 주택의 가치, 즉 가격이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가 보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 깨지는 경우가 있다.   부동산 감정은 부동산의 정확한 가격을 알기 위하여 꼭 거쳐야 하는 과정인데 살 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 몇 가지 방법이 사용되는데 주거용 주택과 투자용 부동산은 가치를 결정하는 방법이 다르다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 두 번째는 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.     요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는데 질로닷컴 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 단점은 상세하긴 하나 감정가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.     부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 약 450달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다. 감정한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.     그러므로 셀러의 입장에서 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 부동산을 마켓에 내놓기 전에 미리 준비하는 것도 한 방법이다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 주거용 부동산

2022-02-09

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

 인플레이션이 가시화되면서 가치가 떨어지는 화폐(돈)를 지니고 있기보다 부동산 등 실물 자산에 투자하는 게 훨씬 유리한 상황이다.     시장에 주택 매물이 귀해졌고, 좀 괜찮다 하는 집은 웃돈을 주지 않으면 살 수 없는 실정이다. 실제로 많은 고객의 오퍼를 넣었지만 여러 번 경쟁에서 떨어진 경험이 있다.     그러면 이런 상황에서 집 사는 것을 미뤄야 할까?  주택시장을 바라보는 일반인들의 시각이 불안하다. 하지만 전문가들이 보는 시선은 다르다.  왜냐하면 당분간 인플레이션은 계속될 것이고, 연방준비위원회에서는 어느 순간 금리를 올릴 것이기 때문이다. 이자율이 만약 4~5%대에 진입한다면 주택 구입 능력이 하락해 주택 구입 수요도 떨어지고 가격 하락으로 이어지게 된다.   지금 주택 시장이 거품이 아닌 이유는 미국뿐만 아니라 다른 나라들도 주택 가격이 올랐기때문이다. 염려하는 부분은 주택 가격 폭락이다. 하지만 대부분 전문가는 경제 침체를 불러올 주택 가격 폭락은 없을 것이라 조심스럽게 예측한다. 주택 가격은 시장 내 수요와 공급 영향으로 결정지어지기 때문이다.     너무 오랫동안 돈만 모으고 있다면, 돈을 모으는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠르다.   가장 좋은 것은 내 집 마련을 먼저 해 놓는 것이다. 돈이 돈을 버는 시스템을 만들기 위한 여정으로 내 집 마련 부동산이 먼저라는 것이다. 내가 가진 자산으로 부동산을 사서, 렌트를 줘서 현금을 만들고 그 현금으로 또 다른 투자를 할 수 있고, 혹은 월세를 통해 매월 현금을 창출할 수 있다.   이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 Exchange를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한몫하고 있다.   미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익(판매금액- 당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다. 또 다른 세금 혜택이 있는데. 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 Exchange’다.     부동산을 팔고 사는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방 세법이 1031 Exchange이다. 양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리 증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다.     1031 Exchange는 횟수와 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다.     만약 1031 Exchange를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 세금을 내야 한다. 투자자에게 유리한 제도다.   부동산 투자의 장점은 ▶장기보유 가격 상승 ▶세금 공제 ▶임대수입 ▶융자 이용 지렛대 효과 등이다. 풍요와 부를 추구하는 투자자들이 이런 기회를 놓칠 리가 없다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 투자 주거용 부동산

2021-12-08

LA 전국서 집값 가장 비싸…톱100곳 중 21개

LA카운티의 부동산 시세가 가장 비싼 것으로 나타났다.   9일 부동산 전문 웹사이트 ‘프로퍼티샤크’가 발표한 자료에 의하면, 최근 거래된 주거용 부동산을 분석한 결과, 전국 집값 상위 100개 우편번호(zip code)에 LA카운티에서만 21개가 포함된 것으로 밝혀졌다. 보고서는 지난 1월1일부터 10월22일까지의 자료로 공동순위로 총 127개 우편번호가 톱100에 올랐다. 특히 톱10은 사상 처음으로 400만달러가 넘었고 가주는 가장 비싼 시장의 70%를 차지했으며 그중 37%가 샌프란시스코 베이지역이었다.   LA카운티에서 가장 비싼 곳   은 베벌리힐스의 90210 지역으로 전국 6위 중간가격은 410만달러였다. LA시는 뉴욕시와 함께 두번째로 많은 6곳이 포함됐다.     다음은 상위 100위에 포함된LA카운티의 21개 우편번호다. 괄호안은 중간가격이고 공동 순위도 있다.     6위 90210(베벌리힐스 412만5000불), 8위 90402(샌타모니카 405만8000불), 21위 90265(말리부 325만), 22위 90272(LA 325만), 32위 90266(맨해튼 비치 291만1000), 40위 91108(샌마리노 249만), 42위 90077(LA 246만), 43위 90212(베벌리힐스 242만9000), 52위 90049(LA 216만5000), 53위 90274(롤링힐스 211만8000), 58위 90048(LA 198만5000), 58위 91008(브래드버리 200만), 59위 91435(엔시노 198만5000), 60위 90254(허모사비치 198만), 65위 91302(칼라바사스 192만5000), 68위 90291(베니스 190만7000),69위 91011(라카냐다 190만), 69위 90036(LA 190만), 74위 90211(베버리힐스 185만), 79위 90232)컬버시티 181만9000), 98위 90027(LA 164만)     장병희 기자전국 집값 결과 전국 la 전국 주거용 부동산

2021-11-12

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

 월스트리트 저널에 따르면 치솟는 주택 가격으로 사람들의 구매 여력이 낮아지고 신규로 주택 시장에 진입하기가 점점 더 어려워지고 있다고 한다.   주택 시장은 밀레니얼 세대들이 주택 구입 연령으로 접어들기 시작했고, 높은 임대료를 피하려는 세입자와 자금력이 풍부한 투자자들의 수요로 가격이 지속 상승할 것으로 전망된다.     공급 측면에서는 건설업자들에 대한 적극적인 인센티브 제공 없이는 앞으로 5~10년 동안 공급이 부족한 상황이 지속될 것이라는 전망이다.     단독 주택 수요는 지속되고 있다. 단독 주택은 이웃과의 물리적인 거리가 있고 더 넓은 생활 공간을 제공한다.   주택 가격이 계속 오를 것이라는 불안감은 작은 콘도라도 사두어야겠다는 불안감으로 이어지고 있다. 이런 사정으로 요즘 달라진 부동산 마켓 트렌드를 바이어들과 나눠보고자 한다.     요즘은 주택 매물을 목요일쯤 올린다. 그리고 금, 토, 일요일 3일 정도 집을 오픈해서 쇼잉한 후 월요일이면 오퍼는 끝난다.     보통 오퍼는 집집마다 틀리긴 하나 멀티플 오퍼가 들어온다. 몇만 달러 올려 오퍼를 쓰는 것은 기본이고, 계약서 조항 또한 셀러의 마음에 들어야 한다.     기본적으로 4~5번 오퍼가 떨어져서 쓴맛을 보는 바이어는 주위에서 흔하게 볼 수 있는 상황이다. 그래서 오퍼가 밀려나면 실망하고 더 과감하지 못했던 것에 대해 후회한다.     부동산 분야에 발을 들여놓은 지 어느덧 17년이다. 영원히 오르고 영원히 내리는 부동산은 없다는 게 내 생각이다. 이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 익스체인지(Exchange)를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한 몫하고 있다.   미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익(판매금액-당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다.   또 다른 세금 혜택이 있는데, 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 익스체인지’다.     자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오르면 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다.     부동산을 팔고 사는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방 세법이 1031 익스체인지다.     양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리 증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다. 횟수와 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다. 만약 1031 익스체인지를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 어마어마한 주택을 소유한 분들은 주거용 비용을 최소화하는 것도 방법의 하나다. 더 높은 수익을 낼 수 있는 곳으로 자금을 활용하라고 권유 드리고 싶다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 주거용 부동산 부동산 재산

2021-11-10

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

 주택 가격은 계속 오르는 데 월급 모아서 내 집을 마련할 수 있을까?   MZ세대의 신조어인 ‘이생망(이번 생은 망했다)’에는 오르는 주택가격을 바라보는 20, 30대의 허탈감과 자조적인 인식이 담겨 있다.     20대에게 부동산은 참 어려운 분야다. 일반적인 20대라면 당장 집을 사야 하는 이유가 적기 때문이다.     물론 재테크를 할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다. 그중에서도 부동산 투자를 잘 알아야 하는 이유는 부동산은 우리 삶에 너무 밀접한 관계를 갖고 있기 때문이다.     부동산 투자의 장점은 다른 금융상품이나 재테크 수단에 비해 안정적이면서 높은 기대 수익을 거둘 수 있다는 것이다.     그렇다면 과연 많은 분이 부동산을 사는 이유는 무엇일까? 먼저 행동하는 자에게 기회가 주어지고, 그 기회가 성공으로 우리를 향하게 하며, 그 과정에서 기쁨을 나누어 준다.     경제적인 여유가 있는 분들 중에도 부동산 투자를 시도해 보지 않은 사람들이 많다. 부자가 되려면 생각부터 바꿔야 한다. 아무것도 하지 않고 부자가 될 수는 없다. 부동산 가격이 너무 올라서 떨어질까 봐 걱정한다면 부동산 가격이 바닥이었을 때는 왜 투자를 못 했을까. 만나 본 부자 중에서 부동산에 오래 투자해서 돈 벌었다는 소리는 많이 들었다.     성공한 부자들은 부를 만들어가는 것도 중시하지만 가지고 있는 부를 지키는 방법을 더 많이 고민하는 것으로 보인다. 그러기에 수익률이 낮은 지역은 과감히 투자 대상에서 제외하는 것이다. 그렇게 하나씩 투자 대상 지역을 비교해 가면서 어떤 지역이 가장 수익률이 높고, 투자 대상 지역으로 적합한지를 찾아내는 것이 중요하다.     관심 지역을 좁혀 집중과 선택을 통해 성공 확률을 높인다. 임대료 상승을 견인한 건 집값 상승이다. 월세보다 먼저 매매가가 뛰었다는 의미다. 집값은 지금도 뛰고 있다. 매매시장이 진정돼야 임대시장도 안정을 찾는데, 단기간 이를 기대하기는 어렵다는 전망이 나오는 이유다.     전미 아파트협회(NAA) 로버트 피네거 회장은 “내년 여름에서 겨울까지 임대료가 계속 오를 것”이라고 전망했다.   은퇴를 앞둔 세대라면 월세와 같이 고정적인 수익을 얻을 수 있고 현금 유통이 가능한 부동산을 소유하라고 조언한다.       투자의 안전성과 수익률, 관리의 용이성, 환금성이라는 관점에서 볼 때, 비교적 좋은 방안은 주거용 부동산에 투자하는 것이다. 주거용 부동산, 즉 주택은 비워둘 일이 별로 없다. 세입자가 들어와 1, 2년 살다 나가도 한두 달이면 다음 세입자를 어렵지 않게 찾을 수 있다. 돈이 필요해 팔고자 하면 비교적 쉽게 그 뜻을 이룰 수 있다.   이렇듯 부동산 소유가 가장 안전한 이유는 그 가치가 제로가 될 수 없고, 물가 상승률에 따라서 부동산 가격도 토지의 가격도 상승하기 때문이다.     ▶문의: (949)873-1380

2021-10-13

[에이전트 노트] LA 부동산 3분기 매매현황

 LA카운티와 LA 한인 타운의 부동산 거래는 올해 상반기에 코로나 특수를 보이며 크게 증가했던 것이 3분기엔 어떻게 유지되고 있는지 알아보았다. 모든 분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운내 주거용 부동산과 투자용 부동산의 매매 건수를 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 2021년 3분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만9672건이 완료되어 지난 2분기의 매매 건수인 2만 건에 비해 4%가량 소폭 하락한 것으로 나타났으나, 지난해인 2020년 3분기 매매 건수인 1만7923건과 비교하면 대략 10%의 증가세를 유지하고 있는 것으로 조사되었다. 또한 LA 카운티 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 7881개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.2개월치에 불과한 것으로 지난 상반기 1.28개월치에서 더 줄어 매물 부족현상이 더 심각해 지고 있는 것을 알 수 있다.   LA 한인타운의 2021년 3분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 251건이 완료됐으며 지난 2분기의 매매 건수가 264건이었던 것과 비교하면 5%가 감소한 것으로 조사됐다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 193개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.3개월 치의  매물이 유지되고 있는 것으로 지난 상반기에 2.8개월 치였던 것과 비교하면 매물 부족현상이 더욱 심화하고 있는 것을 알 수 있다. 그러나 LA카운티의 평균치보다는 다소 여유가 있는 것으로 알려졌다.   그리고 2유닛 이상의 LA카운티 내 인컴매물의 경우 올해 3분기 매매 건수는 총 1616건으로 지난 2분기매매 건수인 1699건에 비해 5%가량 감소했으나, 지난 2020년 3분기 매매 건수인 1164건에 비해 39%나 증가한 것으로 LA카운티 내 지난해 코로나 영향으로 투자매물구매가 현저하게 낮아졌던 것이 최근 정상적으로 안정세를 찾고 있는 것으로 보인다.   현재 LA카운티 내 인컴매물은 1992개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 대략 3.7개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황으로 주거용 주택보다 상대적으로 매물 부족현상이 크게 양호한 것으로 보인다.   이에 비해 한인타운의 2유닛 이상의 인컴매물 경우 3분기 총 매매 건수는 80건으로 지난 2분기 매매 건수인 92건에 비해 13% 감소했으며, 현재 LA한인타운내 마켓에 나와 있는 인컴매물은 147개로 현재 거래되는 매매건수를 고려할 때 5.4개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황으로 한인타운내 투자매물의 재고량은 정상적인 마켓의 수량을 유지하고 있는 것을 알 수 있다.     종합적으로 판단해 보면 거주용 부동산의 경우 시장내매물 부족이 심각할 정도로 줄어든 상황의 영향으로 매매 건수가 소폭 감소한 것으로 보이며 이런 매매감소가 가격하락에는 크게 영향을 주지 않을 것으로 판단되며, 2유닛 이상 인컴매물의 매매감소는 테넌트들의 렌트비 연체와 관련한 코로나 사태의 영향에서 아직 벗어나지 못하고 있는 것으로보인다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties

2021-10-12

많이 본 뉴스




실시간 뉴스